miércoles, 11 de enero de 2017

Centros Comerciales 2016. El Segmento de Moda

James Newman | Analista de Inversiones


El 2016 ha sido un año marcado por los excelentes resultados en el segmento de Centros Comerciales en España en todas sus áreas. Empezando por el mercado de inversión, donde se alcanzó una cifra récord nunca antes conseguida. El volumen de inversión total del 2016 rondará los 3.500 Mm€, cifra muy superior al segundo mejor año, conseguido 10 años antes en el 2006, con 2.750 Mm€. Si es cierto, que en el último año ha habido 5 operaciones por encima de los 200Mm€ cada una, que sumadas representan más del 50% del volumen total. La gran mayoría de operaciones han sido single-assets en un rango de precio de entre los 20 y 100Mm€. Otro aspecto muy importante es la consolidación y crecimiento en el volumen de inversión, que ha mantenido unos niveles superiores a los 2.000 Mm€ anuales en los últimos 3 años.
Este crecimiento en el volumen de inversión y en el interés por los inversores en el segmento de Centros Comerciales está fundamentado en gran medida por los buenos indicadores económicos que han impulsado las afluencias y las ventas en los centros y parques comerciales. Según la AECC en el primer trimestre del 2016 las ventas han aumentado un 5,8% y las afluencias un 1,8%, se suma al incremento experimentado en ambos indicadores desde el 2014. Esta mejora está teniendo un impacto directo en las rentas de los locales y mostrando claros incrementos en los ingresos de los propietarios. En línea con esta tendencia, los operadores continúan con sus planes de expansión, pero de una forma más selectiva y con mayor cautela que en los años previos a la crisis, poniendo mucho énfasis en la viabilidad de la tienda a largo plazo y en mantener una tasa de esfuerzo que les permita operar adecuadamente.
El interés por los inversores en el segmento de Centros Comerciales está fundamentado en gran medida por los buenos indicadores económicos que han impulsado las afluencias y las ventas
 
Es evidente que el segmento Retail está experimentando un momento de cambio que culminará con la convivencia del Retail tradicional y el online. Los precios online son más competitivos y para algunos consumidores puede resultar más cómodo. Dicho esto, las compras online solo representan un 3,5% de las ventas minoristas en España (de acuerdo con RetailMenot y CRR), un bajo porcentaje que se espera se incremente en los próximos años, pero siempre conviviendo con el Retail tradicional. Los propietarios de los centros comerciales son conscientes de dichos cambios en las tendencias y están implementando medidas para mantener los centros comerciales como destinos comerciales atractivos que ofrecen un nivel de experiencia y servicio que el mundo online nunca podrá replicar.
El segmento Retail está experimentando un momento de cambio que culminará con la convivencia del Retail tradicional y el online.
 
El 2017 volverá a ser un muy buen año para los centros y parques comerciales en todas sus áreas, consolidando el segmento como uno de los más relevantes del mercado inmobiliario español.

miércoles, 4 de enero de 2017

El sector retail está cambiando

David Barragán | Director de Negocio Retail

El sector retail está cambiando. Son muchas las amenazas/oportunidades a las que se enfrenta y que están obligando a una toma de decisiones complejas. El acierto en su posicionamiento futuro será clave para el éxito.

En los últimos meses han proliferado multitud de avances tecnológicos que están produciendo importantes cambios en los hábitos de consumo y compra por parte de los consumidores. Las nuevas tecnologías son desde hace bastante tiempo una realidad, pero la diferencia radica en el número de usuarios que las utiliza: se estima que durante los próximos años su crecimiento será exponencial y la incorporación de nuevas generaciones al mercado de consumo hará cambiar de forma drástica el panorama actual.

En una economía global como en la que estamos, los consumidores se enfrentan a un mercado sin fronteras, teniendo mayor conocimiento de los productos, mayor acceso la información, comparan precios y su decisión de compra será el resultado de la comparativa de distintas opciones.

Las tiendas físicas con su limitación de espacio/producto continuaran librando una batalla desigual, frente a un entorno virtual sin límite en la oferta de productos. La diferenciación de sus productos será clave para su éxito.

Pero ambos mercados (físico + virtual), en la mayoría de los casos, son complementarios. Las marcas basaran su estrategia en la fidelización de los clientes y esta lucha por la fidelización hace varios años que ha comenzado; los principales retailers desarrollan tecnologías para conocer el gusto de sus clientes, intentando anticiparse a los cambios de tendencia y segmentan el mercado ofreciendo a cada cliente lo que él más valora, mientras que las redes sociales cobran en este capítulo especial importancia.

Un papel importante en este objetivo lo tienen las tiendas físicas. Las marcas son conscientes de que la fidelización de un consumidor viene a través de su reconocimiento de marca, por lo que necesitan desarrollar experiencias de compra y la apuesta por los flagship es el fiel reflejo de esta tendencia.

Las tiendas físicas del futuro estarán llenas de avances digitales, estarán orientadas a ser un showroom donde los consumidores puedan ver/tocar el producto aunque la decisión de compra posterior sea online; estarán dotadas de sistemas click&collect (comprar algo online y recogerlo en la tienda) y tendrán pantallas digitales donde poder interactuar, que permitirán desde probarse ropa de forma virtual hasta realizar compra online. Y lo que es más importante, estarán dotadas de medios tecnológicos que les permitirán analizar el comportamiento de los clientes durante la estancia en la tienda.

La integración de los smartphone en los hábitos de compra está determinando que las marcas apuesten por el desarrollo de apps que permita mejorar la experiencia de compra de los consumidores. Recientemente hemos visto como hay tiendas en las que se puede pagar directamente con el móvil sin tener que esperar las colas de las cajas, o como se desarrollan aplicaciones que al entrar en la tienda destacan las ofertas (éstas irán muy dirigidas a los gustos que previamente las marcas han detectado de cada consumidor).

viernes, 1 de abril de 2016

Gestionando con valor

Ignacio Fernández | Director Operaciones Gestión Patrimonios

Después del periodo de crisis global y en especial de la crisis inmobiliaria, son muchos los inmuebles que necesitan una puesta a punto, para volver a ser atractivos para el mercado. En los años más duros de la crisis, debido a la escasez de liquidez, la alta desocupación de los inmuebles y las bajadas generalizadas de renta, muchos activos han sido mantenidos con capex mínimos y opex reducidos a la mínima expresión.

Es ahora, con el progresivo aumento de la demanda, una demanda más selectiva y con un amplio abanico de oportunidades para elegir, donde es más importante destacar sobre los competidores, ofreciendo inmuebles atractivos, renovados y con unos servicios adecuados, que puedan hacer decidir a un inquilino alquilar en un inmueble u otro.

Es en estos momentos, donde la labor del Property manager, puede aportar valor a los activos, debido al conocimiento operativo de los mismos y su papel integrador entre las necesidades de los inquilinos y las de los propietarios, encontrando la satisfacción de los primeros, teniendo un espacio y servicios acorde a sus necesidades y mejorando la ocupación y la rentabilidad de los segundos.

“El Property manager, puede aportar valor a los activos, debido al conocimiento operativo de los mismos y su papel integrador entre las necesidades de los inquilinos y las de los propietarios.”

Para ello, el Property manager, aporta su experiencia profesional, a la hora de invertir en las mejoras necesarias de los inmuebles, considerando varios puntos de vista:

1. El primero de ellos es el económico, tratando de optimizar la inversión a realizar por la propiedad, dando prioridad a lo más necesario y ajustando el retorno de la inversión.

2. El segundo punto de vista, es el operativo. El Property manager, debido a su experiencia, tratará de realizar las inversiones que produzcan mejoras directas en los inmuebles, para propiedad e inquilinos, mejorando los costes de mantenimiento y la percepción de los servicios.

3. El tercer punto de vista es el de la sostenibilidad, tratando de adaptarse con anterioridad a las nuevas tendencias, que se acabaran convirtiendo en normativa con el paso del tiempo. La sostenibilidad, además de una tendencia novedosa, también aporta reducción de costes y elemento diferenciadores, que pueden ayudar en el proceso de decisión de alquiler de nuevas superficies.

“Muchos propietarios están creando valor, invirtiendo en sus activos, a través de la renovación y puesta a punto de los mismos, para ponerlos de nuevo en el mercado con una nueva imagen, mucho más atractiva, y una mejor eficiencia, que los sitúa en una mejor posición respecto a otros inmuebles que no se han actualizado.”

Un claro ejemplo de todo esto, son algunos propietarios, como fondos de inversión, SOCIMIs y family office, que están creando valor, invirtiendo en sus activos, a través de la renovación y puesta a punto de los mismos, para ponerlos de nuevo en el mercado con una nueva imagen, mucho más atractiva, y una mejor eficiencia, que los sitúa en una mejor posición respecto a otros inmuebles que no se han actualizado. Para ello están contando con los Property managers y con su experiencia, que con estudios pormenorizados, se están consiguiendo en algunos casos, resultados excelentes, con una baja inversión y proponiendo mejoras que posicionen el activo frente a sus competidores en situaciones futuras de renovaciones de contratos de arrendamiento y los posibles crecimientos de renta estimados.

Como resumen, a través de su experiencia, del conocimiento del mercado, del trato diario con los inquilinos, del entendimiento con los propietarios, de la colaboración con los mejores proveedores, de la aplicación de métodos novedosos y el uso de las nuevas tecnologías, el Property manager, impulsará la aportación de valor en los inmuebles, a favor de la propiedad y al servicio de los inquilinos, integrando las necesidades de todos, en aras de una mayor satisfacción delos intereses de todos.

Por ello, contar con un Property Manager, generará una mayor aportación de valor de los activos, una de las claves fundamentales, en la actual situación del mercado inmobiliario.

miércoles, 27 de enero de 2016

Un soplo de aire fresco

Josep María Piqué | Director de Oficinas Aguirre Newman Barcelona

En los últimos trimestres se ha hablado de mejores datos y perspectivas macroeconómicas. Desde las esferas político-económicas del país e incluso de la región europea llegan voces de estabilización y senda de crecimiento para la economía española. Si bien es cierto que la economía española ha encadenado muchos meses de crecimiento en su PIB cabe ver si todo esto empieza a trasladarse de manera real al ámbito de las familias y de las empresas.
 
El comportamiento de la economía familiar se explica por diversos parámetros como la tasa de consumo interno, índices de confianza de los consumidores o el funcionamiento de depósitos y ahorro privado, entre otros. Estos indicadores han marcado interanualmente una tendencia positiva dando como resultado un aumento de la renta disponible de las familias y un refuerzo de la demanda interna nacional.
 
Como en el caso de las familias, el sector empresarial mide su evolución con múltiples indicadores que apuntan también a un cambio positivo: volúmenes de ventas, tasa de contratación, índice de exportaciones, ratios de inversión nacional y foránea, I+D, desarrollo de infraestructuras, actividad emprendedora y un largo etcétera.
 
El mercado de ocupación de oficinas es uno de estos múltiples indicadores. Es transversal a todos los negocios y está directamente relacionado con las necesidades operativas de todas las empresas con lo que constituye uno de los reflejos más fieles del comportamiento real de las mismas. En concreto, el volumen anual de absorción de oficinas (número de m² contratados en un año) es un  barómetro de la actividad económica dado que históricamente se ha comprobado que es una de las referencias más elásticas y sensibles a las variaciones en la evolución del PIB. Esto es así debido a que una de las reacciones más inmediatas de las empresas ante cualquier cambio en su negocio es contraerse o expandirse a nivel del espacio físico que ocupa. El volumen anual de absorción puede mostrarnos no sólo si una empresa ha crecido o no a nivel de superficie si no también si ésta ha ganado representatividad, si está desarrollado nuevas políticas de trabajo y RRHH e incluso si tiene previsiones de crecimiento o estancamiento en su negocio.
 
“El mercado de ocupación de oficinas es transversal a todos los negocios y está directamente relacionado con las necesidades operativas de todas las empresas”
 
En Barcelona la historia reciente del volumen anual de absorción ha presentado registros bajísimos mostrando una muy frágil actividad en contratación de oficinas, aperturas de nuevas sedes o creación de nuevas empresas. De hecho, 2012 y 2013 fueron la culminación de cinco años de declive siendo los dos peores ejercicios del período de crisis ya no sólo marcando mínimos a nivel de absorción sino máximos históricos a nivel de disponibilidad de oficinas.
 
No obstante, en total y absoluto contraste con estos antecedentes inmediatos, 2014 fue un año de ruptura con esta tendencia y en 2015 se ha consolidado un cambio de comportamiento simultáneo, uniforme y positivo en todos los indicadores básicos y en todas las zonas del mercado de oficinas de Barcelona. En doce meses ha aumentado la contratación en más de un 40% y el ratio de disponibilidad se ha reducido en más de dos puntos, doble efecto que no se había visto en la última década. Todo ello junto a la escasa actividad promotora de oficinas ha afianzado una estabilización en la caída de los precios provocando repuntes de renta en todas las zonas de negocio de la ciudad.
 
“En 2015 se está consolidando un cambio de comportamiento simultáneo, uniforme y positivo en todos los indicadores básicos y en todas las zonas del mercado de oficinas de Barcelona”
 
Volviendo al volumen de absorción, y desde una óptica más cualitativa, en el último año el segmento de las PYMES ha consolidado un crecimiento en el consumo de superficie de oficinas y las grandes corporaciones han vuelto a ser protagonistas más que doblando su actividad con respecto a hace dos y tres ejercicios. Además, en términos netos, esta absorción ha dejado de ser negativa puesto que se aprecian, en la inmensa mayoría de los casos, empresas que prevén crecimiento a medio plazo a la hora de contratar nuevo espacio. Es decir que los datos interanuales en la evolución de la absorción muestran que la confianza de emprendedores, PYMES y grandes corporaciones nacionales e internacionales ha vuelto a aflorar.
 
Por tanto, ¿significa todo esto que se ha recuperado por completo y de manera homogénea el sector empresarial en Barcelona? ¿se trata de un cambio definitivo en el mercado de oficinas de Barcelona o se trata de una oscilación más bien coyuntural?
 
Los buenos datos que se cosecharon en 2014 por sí solos no pudieron dar respuesta todavía a estas preguntas. No obstante, viendo el comportamiento del pasado ejercicio, podemos hablar de consolidación de una tendencia positiva que parece que ha venido para quedarse. No en vano tanto para 2015 como para los dos próximos años las variables de mercado en Barcelona han estado y estarán bastante controladas y todo hace pensar que seguirán una senda positiva acompañando a la disipación progresiva de las incertidumbres a nivel macroeconómico.
 
En resumen, aun y no poder hablar por prudencia de un cambio de comportamiento definitivo, 2015, tanto en el mercado de oficinas de ocupación así como en la evolución del tejido empresarial de la ciudad, ha significado un soplo de aire fresco, una mejoría sustancial con respecto al duro quinquenio precedente que apunta buenas perspectivas para los años venideros.

miércoles, 25 de noviembre de 2015

Flagships, la estrategia para fidelizar al cliente

David Barragán | Director de Negocio Retail
En los últimos años ha tomado especial importancia para los operadores la búsqueda de locales de gran superficie. En muchos casos es el resultado del crecimiento natural, aumentando sus líneas de negocio tradicionales con nuevas secciones, pero en otros casos este interés por locales de gran superficie se corresponde con una apuesta estratégica. 



Si a esta demanda de gran superficie se le añade el requisito de que el local se encuentre en las calles más emblemáticas y comerciales de las grandes ciudades, nos encontramos con las flagships. En estos casos el motivo principal no es sólo la diversificación, el aumento de ventas o el ahorro de costes; el objetivo principal es vender imagen de marca, intentando transmitir las bondades de la firma. Los flagships suelen ser tiendas innovadoras, con un diseño creativo, intentando ofrecer una experiencia de compra que haga que el usuario se sienta más unido a la firma. 

“Las tiendas flagships se han convertido en una apuesta estratégica de las marcas y en su mejor carta de presentación”

Las primeras aperturas se remontan a hace unos años, con la firma Apple como protagonista, Paseo de Gracia 1 con 2.500 m² (2012) y Puerta del Sol 1 con 6.000 m² (2014). 

Pronto los grandes operadores comerciales apuestan por estas tiendas diferenciales, en las que además del aumento de m², buscan la fidelización de sus clientes.

Mango en Serrano 60 con 2.500 m² (2015) y en Paseo de Gracia 36 con 1.500 m² (2013). Zara en Paseo de Gracia 16, que se convertirá en la más grande del mundo con 7.000 m² y en Serrano, 23 con 2.400 m² (2014), son dos de los operadores más activos en este posicionamiento.

“En el 2016, Paseo de gracia 18, se convertirá en la primera ubicación de Uniclo en España con 2.500 m²”

En el 2014, destacaron las aperturas de Massimo Dutti en Serrano, 48 con 1.300 m², Urban Outfitters en Plaza Catalunya 4 con 1.800 m² y Luis Vuitton en Serrano 66 con 2.000 m². Durante el 2015, hemos visto la apertura de Desigual en plaza Catalunya 3 con 2.000 m², Foot Locker en Preciados 6 con 2.000 m² y recientemente la apertura de Primark en Gran Vía 32 con 12.000 m², pasando a ser una de las tiendas más innovadoras de la cadena Irlandesa. 

En el 2016, Paseo de gracia 18, se convertirá en la primera ubicación de Uniclo en España con 2.500 m².Este posicionamiento de tiendas flagships se ha convertido en una apuesta estratégica de las marcas y en su mejor carta de presentación.

viernes, 23 de octubre de 2015

Due Diligence Técnica: Aspecto clave en la adquisición del activo

Alexandre Anglès | Director de Operaciones GPI Aguirre Newman Barcelona


Los resultados de nuestra economía durante el año 2015 han confirmado su mejoría con respecto a años anteriores y las perspectivas macroeconómicas del nuevo ejercicio auguran la continuidad de esta tendencia alcista. El crecimiento de la demanda interna, el incremento del consumo y de la inversión empresarial ligado al crecimiento neto de puestos de trabajos refuerza el interés en nuestros mercados.

 
Concretamente los principales actores del mercado de inversión inmobiliaria han recuperado su interés en la adquisición de activos nacionales, lo que supone valorar y analizar multitud de Inmuebles con el objetivo de identificar oportunidades de inversión y considerar sus riesgos.

Dentro del análisis de viabilidad de cualquier operación inmobiliaria cabe destacar la necesidad de disponer de una imagen real y actualizada del estado técnico del inmueble con el objetivo de determinar, previamente a su adquisición, posibles deficiencias a subsanar o bien establecer mejoras potenciales que redunden en un incremento del valor del activo durante la fase de explotación.

Durante esta fase preliminar, tan importantes son las condiciones establecidas en los contratos de arrendamiento del Inmueble (económicas, garantías, duración, etc…) como las condiciones técnicas en las que se encuentre el activo objeto de estudio, de hecho no debemos olvidar que a diferencia de otros elementos no controlables por el inversor la valoración de dichas condiciones técnicas dependerán única y exclusivamente de su correcta interpretación.

"Los principales actores del mercado de inversión inmobiliaria han recuperado su interés en la adquisición de activos nacionales"

Las Due Diligence Técnicas, elaborados por profesionales especializados en dicha materia, permiten disponer de toda esta información y garantizan parte del éxito de la operación.

Asimismo y en colación con lo anteriormente expuesto, la política de contención de costes  aplicada durante los últimos años por parte de algunos propietarios, para compensar la disminución de las rentas y contener la disminución de la rentabilidad del proyecto, ha reducido o en ocasiones eliminado la inversión requerida por sus activos.

De hecho, los constantes cambios de normativa en busca principalmente de una mayor eficiencia,  protección al medioambiente y seguridad obliga a cualquier comprador a poner su foco de atención en todos estos elementos, asegurándose que el vendedor ha implantado correctamente estas actuaciones o de lo contrario disponer del coste de dicha subsanación. Por todo ello debe prestarse especial atención a las condiciones arquitectónicas y de las instalaciones del activo a fin de evitar costes no previstos durante la fase de explotación del Inmueble y garantizar que cumplen con los requisitos legales vigentes.

De la misma forma, un Inmueble con unas condiciones técnicas adecuadas mejora sustancialmente el éxito durante la fase de comercialización gracias a la diferenciación positiva con respecto a aquellos otros edificio deficientes u obsoletos, qué como hemos comentado no han recibido inversión alguna y como consecuencia generan un sobre coste a sus usuarios debido a sus bajos niveles de eficiencia. 

"Un inmueble con unas condiciones técnicas adecuadas mejora sustancialmente el éxito durante la fase de comercialización gracias a la diferenciación positiva con respecto a aquellos otros edificio deficientes u obsoletos"

Siguiendo en clave comercial, un activo con un estado de conservación adecuado incrementa el nivel de satisfacción y confort del usuario lo que permite fidelizarlo y fortalecer su continuidad en el edificio a lo largo de los años.

En conclusión, llevar a cabo una Due Diligence Técnica no debe entenderse como un coste sino más bien como una inversión que permite minimizar los riesgos de cualquier operación inmobiliaria.

Se espera un período de grandes operaciones y será su análisis previo lo que determinará parte de su éxito.

lunes, 21 de septiembre de 2015

Una década de mercado inmobiliario

Hipólito Sánchez | Director de Operaciones Inversión Aguirre Newman Barcelona

Suelo decir que la memoria en Real Estate es muy corta y sufrimos una especie de Alzheimer inmobiliario que no nos permite recordar más allá de un año atrás. Voy a cometer la osadía de realizar un flash retrospectivo de los últimos 10 años.


Allá por 2005 y 2006 el mercado estaba “on fire”, la economía crecía a casi un 4% cuando la zona Euro solo creía al 1,9%. El mercado bullía, la demanda tiraba con fuerza, se construían 800.000 viviendas anuales y se pre-vendían todas, eso sí con hipotecas con LTV incluso superiores al 100% (quien no se compró un coche con la hipoteca en aquellos años… en 2005 se batió el record de matriculaciones con 1,5MM). Era la época de las grandes concentraciones inmobiliarias (Martinsa compró Fadesa, Reyal a Urbis, Inmocaral a Colonial, etc.), había que coger masa específica, crecer internacionalmente apostando por nuevos mercados como Polonia, Rumania, etc., y para ello las financiaciones mil millonarias que apalancaron los nuevos monstruos convirtiéndoles en gigantes con los pies de barro. La inversión en oficinas superaba fácilmente los 2.000 millones de euros y Madrid y Barcelona competían con las grandes capitales europeas en lo referido a interés.

En 2007, a pesar de crecíamos aun al 3,9%, empezaron los primeros síntomas desaceleración como la disminución de los volúmenes de créditos a empresas y familias. La crisis de  las hipotecas subprime de EEUU se trasladaba a Europa y a finales de año caía Lehman Brothers. Pero el mercado inmobiliario es un camión de 40 toneladas que cuesta frenar y venía con la inercia del “boom” continuando así las inversiones en el país, llegando a volúmenes de inversión en oficinas de casi 5.500 millones de euros. A pesar de ello, hubo alguna llamada de atención como el “crack” de Astroc en la Bolsa o el concurso de Llanera… nadie se alertó (o casi nadie).
 
"En 2007, la crisis de  las hipotecas subprime de EEUU se trasladaba a Europa y a finales de año caía Lehman Brothers."
 
En 2008, estalló la burbuja inmobiliaria, Zapatero impone el su Plan de austeridad y se produce el primer y mayor concurso de una inmobiliaria española Martinsa-Fadesa con una deuda de más de 5.200 millones. Detrás fueron todas las demás (Nozar, Sacresa, Habitat, Tremon, Reyal Urbis…). Comienza una reacción en cadena que acabará con la desaparición de más de 13.000 empresas en 5 años, el 40% de ellas relacionadas con el sector inmobiliario. A mediados de 2008 ya estamos con 2,5 millones de parados, la cifra más alta de los últimos 10 años, que unido a la restricción del crédito fue un torpedo a la línea de flotación de la demanda interna.

De 2009 a 2011 la crisis estaba instalada con toda su crudeza (ya superábamos los 4 millones de parados) y empezamos a ver las intervenciones de las cajas, se creó el FROB, y los recortes estaban a la orden del día. Los bancos empiezan a acumular stock inmobiliario que se haría indigerible. Eran años donde los bancos empezaron a soltar lastre inmobiliario con la venta de las sucursales bancarias en sale&leaseback (más de 7.000 sucursales en 5 años), empezando el Santander vendiendo a Drago y Sun Capital 1.152 sucursales y seguidos por el Sabadell, BBVA, La Caixa, Bankia, etc.

Los volúmenes de inversión en oficinas en esos años se redujeron un 40% apenas superando los 1.000 millones. En 2009 y 2010 los inversores internacionales apenas miraban a España protagonizando apenas el 11% de las pocas transacciones que se realizaban. En ese había una percepción de riesgo país elevada, falta de financiación y falta de producto pues los precios habían caído dejando muchos activos con un valor de mercado inferior a su endeudamiento.  Los family offices eran los más activos con esta coyuntura de mercado, claro ejemplo es la compra por parte de Pontegadea de la Torre Picasso a finales de 2011 operación asesorada por Aguirre Newman. Las operaciones de sale&leaseback proliferaban, especialmente por las Administraciones Publicas (Comunidad de Madrid, Generalitat de Catalunya, Valencia, Junta de Andalucía, etc., seguidas por Ayuntamientos y finalmente por el Estado centra) buscando sanear unas cuentas deficitarias.
 
"Los volúmenes de inversión en oficinas en esos años se redujeron un 40% apenas superando los 1.000 millones. En 2009 y 2010 los inversores internacionales apenas miraban a España."

El año 2012 está marcado por el nacimiento de Sareb y del “rescate” a España por volumen de 62.000 € destinado al sistema financiero. España es un país de para comprar oportunidades pues los precios han caído y los bancos acumulan activos inmobiliarios que no son capaces de gestionar.  Hasta este momento la presencia del inversor internacional era testimonial pero esa tendencia empieza a cambiar cuando los bancos empiezan a vender deuda inmobiliaria NPL (prestamos morosos) y PL (préstamo al corriente de pagos). La primera operación de este tipo fue el proyecto Copérnico que era deuda de Eurohypo procedente de Inmobiliaria Monteverde y que compraron los fondos Anchorage y Varde a finales de año. Se inicia el territorio para los fondos oportunistas que disponen de capital y compran grandes volúmenes de activos con problemas.

Es en este momento, año 2013 y 2014, es cuando Sareb toma las riendas del mercado e inicia la desinversión de paquetes de deuda y activos (se les traspasan más de 200.000 activos por volumen superior a 55.000 millones de euros) empezando por el proyecto Abacus comprado por Deustche Bank por 233 millones de euros. También se culmina el proyecto Octopus comprando Lonestar y JP Morgan deuda con colateral inmobiliario por volumen de 4.500 millones de euros del banco alemán Eurohypo. Los grandes fondos oportunistas empiezan a poner su mirada en España atraído por los descuentos sobre el nominal que Sareb ofrece, con el objetivo de comprar con importantes descuento para posteriormente gestionar y vender. En estos dos años, Sareb vende 24.000 activos e ingresa más 8.000 millones de Euros. Esta inyección de capital lubrica el mercado y contribuye al inicio de la recuperación.

Otro fenómeno que acontece en 2013 es la compra de las plataformas inmobiliarias de los bancos (servicers) por parte de también fondos internacionales, una manera más de aligerar las estructuras de los bancos y reducir, en cierto modo, la exposición al inmobiliario. De esta manera fondos como Apollo, Varde, TPG, Cerberus, Blackstone o Centerbridge pasan a gestionar las ventas al por menor de entidades bancarias como Santander, Popular, Bankia, Caixa, etc.

Ya en 2014 se produce un punto de inflexión, incrementando los volúmenes de inversión en activos. La reducción de la prima de riesgo y el efecto llamada de los fondos oportunistas hace que los inversores internacionales más institucionales con un perfil más conservador vuelvan a España, protagonizando el 80% de las transacciones. Especial mención a la nueva Ley de Socimis que ha propiciado la aparición de los nuevos protagonistas (Merlin, Lar, Hispania, Axia, Trajano, etc) de las operaciones de inversión en España.
 
"Ya en 2014 se produce un punto de inflexión, incrementando los volúmenes de inversión en activos."

Finalmente, 2015 ha sido el año de la consolidación de resurgimiento del mercado inmobiliario habiéndose transaccionado hasta ahora más de 8.000 millones de euros (el doble que en 2014 en este periodo). El volumen de inversión en oficinas se prevé alcance los 2.800 millones de euros superando los 2.400 millones registrados en 2014. Se están realizando de nuevo transacciones de suelo residencial, incluso con players internacionales con partners locales, habiendo incrementado el precio de la vivienda por primera vez desde el inicio de la crisis.
 
"En 2015 el volumen de inversión en oficinas se prevé alcance los 2.800 millones de euros superando."

El mercado inmobiliario es absolutamente cíclico basado en la confianza del inversor y es labor de todos atemperar los “picos y los valles” con una visión mucho más sosegada de la que solemos tener. Recuperemos la memoria inmobiliaria, aprendamos de nosotros mismos y miremos hacia el futuro, que ya ha pasado lo peor.